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龙湖称不会单边加杠杆扩规模,吴亚军:不怕挖角,龙湖无英雄
来源:http://www.hyida.com.cn 作者: * 发表时间 : 2019-01-19 10:31 * 浏览 :
原标题:龙湖称不会单边加杠杆扩规模,吴亚军:不怕挖角,龙湖无英雄
继高周转的典范碧桂园(02007.HK)宣布放缓速度之后,重庆地产商龙湖(00960.HK)在面临销售增速下降后公开表示,不会在地产开发业务上单边加杠杆、扩规模。
8月21日,龙湖在香港发布2018年中期业绩,上半年龙湖实现签约销售额为971亿元,同比上涨4.83%;去年同期龙湖实现销售额926亿元,同比增幅为140%。
龙湖CEO邵明晓将之归结为政府政策和推盘节奏的问题,龙湖对目前的销售额排名较为满意。
与此同时,上半年,龙湖拿出更多的钱去买地。期内,龙湖新增土地储备42宗,代价为435.44亿元,占同期销售额的44.84%,较2017年同期占比增加4.76%。
业绩沟通会上,龙湖董事长吴亚军称,高管流失是正常现象,龙湖更愿意相信自己系统的指挥能力,而非某个人,龙湖无英雄。
面对长租公寓被指为助长房租推手的指责,邵明晓称,这类指责并非针对集中式长租公寓,正对事态进行观察。
销售放缓:不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模
龙湖的销售增速在放缓。2018年上半年,龙湖实现签约销售额为971.0亿元,同比上涨4.83%,完成全年销售目标的49%。此前的2017年上半年,龙湖实现签约销售额926.3亿元,同比增长140%,完成当年提高后销售目标的61.75%。
对此,邵明晓解释称,就全年2000亿元的销售目标而言,全年3000亿元的供货量是足够的,且市场是好的,只是取得预售许可证的难度增加,大量的推盘是在下半年。
邵明晓强调,龙湖坚持一直“有质量的增长,有回款的销售”,保持适度规模,强调四个主航道业务均衡发展。
对于销售占比最大的地产开发业务,邵明晓透露,内部对规模的要求保持前十左右即可,目前龙湖的排名在8-10名之间,这是一个比较满意的状态,龙湖不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模。
龙湖的拿地金额和占比均在增加。中报显示,期内,龙湖新增土地储备42宗,总建筑面积为1298万平方米,权益建筑面积为898万平方米,平均成本为4849元/平方米,代价为435.44亿元,占同期销售额的44.84%,较2017年同期占比增加4.76%。
拿地金额在销售中的占比增加,是否对公司未来的毛利率产生冲击。龙湖CFO赵轶解释称,上半年,龙湖拥有的土地储备成本为5142元/平方米,平均售价约为15441元/平方米,售价是土地成本的三倍是比较安全的,公司的获利能力也是可以得到保障的。最近一两年,龙湖集团的毛利率会保持在30%以上,但中长期毛利率的目标的最低限是25%。
邵明晓表示,龙湖的拿地策略是量入为出,一定保持低融资成本,恰当的、偏低的杠杆和净负债率。拿地还要看时机,既不会一下突然停止买地,也不会特别激进,今年三四季度土地市场可能会有些机会。邵明晓举例称,去年长三角土地市场最热时,龙湖竞拍一些商业项目,而没去参与竞买高价住宅地块;今年一季度,则参与竞买了住宅用地。
公司全年净负债率的要求为50%-60%,半年度的要求相对相对低些,允许达到60%-70%,但上半年龙湖的净负债率54.6%,大环境在去杠杆,但就龙湖而言,龙湖的杠杆并不高,净负债率也会稳在这个水平。
高租金之争仅主要涉及分散式公寓,龙湖聚焦集中式
长租公寓如何实现盈利,成为行业难题,难题未解,如今又成为推高租金的“凶手”。
对此,邵明晓表示,关注到北京出现的高房租的争论,但这些主要涉及线上平台和中介公司的,龙湖也在观察,拭目以待。
另一方面,邵明晓称,北京讨论的抢房源更多是针对分散式的公寓,龙湖主要还是聚焦在集中式,龙湖做公寓偏运营,中介和互联网公司主要做流量和平台。
龙湖为行业内鲜有的将长租公寓纳入主营业务,又定下明确目标的房企。高出租率被认为是长租公寓盈利的前提,但邵明晓表示,最终的盈利仍需要规模化。
按照计划,今年冠寓将累计实现65000间开业量,至2020年,其单年的租金收入也将达到30亿元。